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    2. 房產開發
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      --房產開發--

      房地產開發應遵循的基本原則

      本來來源:未知 發布日期:2021/09/09

          核心內容:根據我國現行法規定,從事房地產開發必須遵循法律規定的基本原則,主要有依法在取得土地使用權的城市規劃區內從事房地產開發原則,嚴格執行城市規劃原則,堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設原則,堅持開發的產品質量合格的原則,堅持鼓勵開發建設住宅的原則。

        (一)依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則

        我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發作了如下定義:本法所稱房地產開發,是指在依據法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。根據上述法律規定,通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件,房地產開發必須是城市國有土地,而我國另一類型的土地──農村集體土地不能直接用于房地產開發,集體土地必須事先通過國家征用轉為國有土地后,才能成為房地產開發用地。

        (二)房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則

        房地產開發與城市規劃的關系極為密切。城市規劃是城市發展的綱領,是城市各項建設包括房地產開發的依據。城市規劃是指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標,確定城市的性質、規模和發展方向,合理利用城市土地、協調城市空間布局和管理城市的基本依據,是保證城市土地合理利用和開發經營活動協調進行的前提和基礎,是實現城市經濟和社會發展目標的重要手段。

        房地產開發的實踐經驗證明,開發房地產,首先必須規劃好,以城市規劃為依據指導城市房地產,使城市房地產得以合理發展,首先必須通過科學的預測和規劃,明確房地產開發的發展方向和發展格局,在規劃的引導和控制下,逐步實現發展目標。在城市房地產開發的建設和發展過程中,城市規劃處于重要的地位。開發房地產應當符合城市規劃法的有關規定:

        1、在城市規劃區貫徹勤儉建國的方針,開發項目的選址、布局、土地利用及各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。

        2、在城市規劃區內進行開發需要申請用地的,必須持國家批準開發項目的有關文件,向城市規劃行政主管部門申請定點,由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規劃設施條件,核發建設用地規劃許可-quot;。開發單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后,方可向有關政府土地管理部門劃撥土地。

        3、任何單位和個人都必須服從城市人民政府根據城市規劃作出的調整用地決定,不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和占用地下管線進行開發。

        4、各項開發工程的選址、定點,不得妨礙城市的發展,危害城市的安全,污染和破壞城市環境,影響城市各項功能的協調。

        5、城市新區開發應當合理利用城市現有設施,開發城市新區應當具備水資源、能源、交通、防災等建設條件,并應當避開地下礦藏,有保護價值的地下文物古跡以及工程地質條件不宜開發的地段。

        6、城市規劃行政主管部門有權對城市規劃區內的開發建設工程是否符合規劃要求進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和必要的資料,檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業務秘密。

        總之,依據我國《城市規劃法》的規定,城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃,服從城市規劃管理、同時依據《城市房地產管理法》第24條的規定:房地產開發必須嚴格執行城市規劃,實行全面規劃、合理布局。城市規劃是從事房地產開發必須遵循的法律文件,房地產開發必須服從城市規劃。

        (三)房地產開發應當堅持全面規劃,合理布局,綜合開發,配套建設的原則

        全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設是實施房地產綜合開發最主要原則,是城市建設體制的一項重大成果,它有力地推動了我國房地產事業的發展,并取得了顯著的成績。房地產綜合開發,是根據城市建設總體規劃,統籌安排建設項目,分期施工,協調發展,以取得良好的經濟效益、社會效益和環境效益的一種科學的建設經濟管理方法。

        綜合開發的內容,包括開發區的勘測、規劃、設計、征地拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電供熱、通訊等工程建設。有條件的地方,還可以包建住宅、生活服務設施,公共建筑、通用廠房等。過去我國在很長一段時間內,由于投資來源分散,城市建設采取的是分散建設,見縫插針的小生產方式。采取這種方式進行城市建設,造成城市規劃難以實施,城市建設缺乏系統性,總體效益差。

        同時實踐證明,這種分散建設很難保證住宅建設與基礎設施,公共設施配套建設的同步進行。由此積累了大量欠帳,給群眾生活帶來諸多不便,也給后續投資開發造成很大障礙。因此,市場經濟體制下的房地產開發,必須摒棄這種小生產的零星開發和分散建設的方式。

        (四)、房地產開發必須堅持開發的產品質量合格的原則

        房地產開發項目經過驗收合格后,方能交付使用。因為房地產開發產品使用期限長價值量高,與人類生活關系密切。如果房屋的質量出現問題,則它的使用價值會降低,房屋的壽命將縮短;如有嚴重的質量問題,還會造成房屋毀損和人身傷亡,給產權人和使用人造成巨大的財產損失和其它損害。近年來,由于一些開發商、建筑商片面追求經濟效益,壓縮投資額,使用劣質建筑材料或偷工減料,不按操作規程操作,或設計者設計失誤造成建筑質量問題,已成為社會關注的焦點。因此,必須限制這些嚴重損害社會公共利益和他人利益的房地產開發經營行為。

        為了貫徹執行這一原則,我國房地產法律明確規定:

        第一,房地產開發項目的設計、施工、必須符合國家的有關標準和規劃;

        第二,該開發的房地產項目的峻工須經驗收合格后才可使用,才可投入市場。相反,不符合國家有關規定,不通過驗收或驗收不合格的,該房屋不得交付使用。

        (五)、房地產開發堅持鼓勵開發建設住宅的原則

        住宅建設是社會保障體系的一個重要方面,居住水平從不同程度上反映了人民生活水平和社會進步水平的高低。居民住宅既是人們基本的生活資料,也是人們的主要財產。保證住宅所有權的正確行使關系到人民切身利益,也關系到一個國家的社會生活秩序。住宅緊缺與人民要求改善居住條件,居住環境的矛盾是世界各國普遍面臨的社會問題。因此,保障公民的住宅權利,改善其居住條件和居住環境,對于維護社會穩定,促進經濟發展有重大的意義。世界各國都十分重視住宅法制建設,我國也不例外。

        1、運用稅收杠桿,即對高檔開發項目實行重稅賦和增加稅種,而對普通住宅項目實行減、免稅。如《土地增值稅暫行條例》第八條規定,對納稅人建造普通標準住宅出售的,其房地產增值額未超過扣除項目金額的20%的予以免稅。

        2、運用金融杠桿,即對高檔開發項目不予貸款、減少貸款或者調高貸款利率并縮短還款年限,對普通住宅項目給予貸款,降低貸款利率并延長還款年限。

        3、運用地價杠桿,即對高檔開發項目以招標或拍賣出讓方式高價提供,對普通住宅項目以劃撥或協議出讓方式無償或低價提供。