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      2016年個人轉讓二手房交易稅收政策

      本來來源:未知 發布日期:2021/09/06

        2016年個人轉讓二手房交易稅收政策是怎么樣?北上廣深城市二手房轉讓繳費稅降低,而非北上廣深城市的,所有住房只要滿2年對外銷售,均免征營業稅。個人二手房交易的執行細則是怎么樣?接下來法律快車小編為您一一介紹。

        二手房轉讓繳稅降低
        目前,我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅。根據新規,增值稅替代營業稅后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
        非北京市、上海市、廣州市和深圳市的地區:去年的“3·30新政”對免征條件有所放松,從“滿5年以上(含5年)”,調整為“滿2年以上(含2年)”。今年2月又進一步“松綁”為除北上廣深外,所有住房只要滿2年(含2年)對外銷售的,均免征營業稅。

        以一套200萬元的二手房為例簡單計算,比較“營改增”前后稅負差異。
        增值稅方面,北京執行的政策為,5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照5%的征收率差額征收增值稅。
        契稅方面,個人購買家庭唯一住房,且面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。計征契稅的成交價格不含增值稅。
        個稅方面,業主個人轉讓不滿五年或非唯一的二手房時,要按照差額的20%征收個稅。需要注意的是,個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅,將計入房屋的財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
        那么,同樣一套房,“營改增”前后,究竟能為普通二手房業主節約多少稅費呢?舉例來說,北京市民李先生以200萬元的價格,出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房,假設當年買入價為100萬元,繳納稅費2萬元。5月1日前,這套房屋需繳納營業稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。5月1日起,這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬元;個稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬元;契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬元。通過計算可以看出,營改增后賣方稅負減少0.38萬元,買方減少0.1萬元。(案例中不包含附加稅)

        個人二手房交易的執行細則
        4月26日,財政部、國稅總局聯合發文,明確了個人二手房交易的執行細則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同但未辦理產權變更事項的,應繳納增值稅。
        此前,兩部門已經表示,個人二手房交易由營業稅改為增值稅后,原有的優惠政策一律延續。5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅;非普通住房對外銷售的,按差額征收增值稅。經過測算,實際稅負并未出現太大變化,甚至略有下降。
        兩部門又進一步明確,個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅,將計入房屋的財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。
        如果在5月1日前已簽訂交易合同,但尚未辦理過戶手續,應該繳納營業稅還是增值稅呢?對此,稅務總局明確,個人轉讓住房,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以后辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅。